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Was das neue WEG-Recht für das Risikomanagement des Hausverwalters bedeutet

1.12.2020

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News

Was zunächst betrachtet werden sollte, ist die neue Gewaltenteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ergeben sich quasi drei Organe, um hier den Begriff aus dem Gesellschaftsrecht zu verwenden, deren neuen Rollen auch mit neuen Risiken verbunden sind.

Hausverwalter wird „Geschäftsführer“
der Gemeinschaft

Der Hausverwalter findet sich nach neuem WEG-Recht in der Rolle, die mit der eines Geschäftsführers zu vergleichen ist. Hier entsteht die Problematik, dass das Gesetz ihm zwar im Außenverhältnis uneingeschränkte Vertretungsmacht zugesteht – lediglich Grundpfandrechte gewähren oder Verkäufe tätigen, das darf er nicht – aber nicht konkret regelt, was er im Innenverhältnis nun wirklich aus eigenen Stücken darf. Er hat bei seiner Tätigkeit die Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters an den Tag zu legen – eine reichlich ungenaue Definition. Gegebenfalls können natürlich weitere Regelungen im Innenverhältnis dem Verwaltervertrag entnommen werden. Zu dem Plus an Entscheidungs- und Vertretungsmacht kommt auch mehr Risiko hinzu. Schließlich hat derjenige, der viel entscheidet, auch ein größeres Risiko, dabei Fehler zu machen, für die er zur Verantwortung gezogen wird.

Der Hausverwalter wird sich also unter dem neuen Recht deutlich schneller haftbar machen oder auch unberechtigte Ansprüche abwehren müssen. Dadurch steigt auch die Gefahr für höhere Haftungssummen durch die neue Vertretungsmacht. Was nun ratsam ist, ist eine grundlegende Überprüfung der bestehenden Betriebs- und Vermögensschadenshaftpflicht der Hausverwaltung. Vor allem die Versicherungssummen sind hier zu beleuchten und vor dem Hintergrund des betreuten Bestandes einzuschätzen. „Zu einer solchen Überprüfung raten wir sogar sehr dringend, da unsere Erfahrung schon vor der Gesetzesreform immer wieder gezeigt hat, dass die Versicherungssummen an dieser Stelle häufig unterdimensioniert sind. Das kann zu Problemen führen, die nicht nötig sind, da eine Anpassung der Versicherungssumme bei gleichzeitiger Verbesserung des Gesamtproduktes oft ohne jegliche Mehrkosten für den Versicherungsnehmer möglich ist“, so E+H Geschäftsführer Marcel Hanselmann.

BEISPIELFALL | Die Miete von 136 Mieteinheiten sollte um 3 % auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden. Der für den Einzug der Miete verantwortliche Hausverwalter vergaß fünf Monate lang die Erhöhung durchzusetzen. Das Versäumnis fiel so spät auf, dass eine nachträgliche Erhöhung der Miete nicht mehr möglich war und erst im nächsten Jahr wirksam werden konnte. Dem Hausverwalter wurde ein Schaden in Höhe von 7.800 € vorgeworfen.

Im Bereich des Strafrechts hat das neue WEG zwar keine Änderungen gebracht, dadurch ändert sich aber auch an der schon immer bestehenden grundsätzlichen Relevanz durch die Rechtsreform nichts. Resultieren beispielsweise Personenschäden, kann eine strafrechtliche Relevanz schnell gegeben sein. Unabhängig des letztendlichen Verschuldens bringen strafrechtliche Vorwürfe in aller Regel früh beträchtliche Kosten für die anwaltliche Vertretung und Verteidigung mit sich. Ein angemessener Strafrechtschutz hält dem Betroffenen an dieser Stelle zumindest auf der Kostenseite den Rücken frei, auch wenn es „nur“ darum geht, die eigene Unschuld zu beweisen. Auch diese Versicherung sollte bei einem generellen Check nach der WEG-Reform diskutiert werden.

BEISPIELFALL | In einer WEG muss ein Mieter aufgrund einer schweren Lungenentzündung (Legionärskrankheit) ins Krankenhaus. Im Zuge der Ursachenforschung wird das Trinkwasser im Gebäude überprüft und ein Legionellenbefall festgestellt. Daraufhin wird der Hausverwaltung vorgeworfen, die regelmäßigen Untersuchungen des Trinkwassers nicht vorschriftsgemäß in die Wege geleitet zu haben. Der betreuende Hausverwalter muss sich gegen diesen Vorwurf zur Wehr setzen, lässt sich durch einen spezialisierten Anwalt außergerichtlich beraten und letztlich auch vor Gerichten mehrerer Instanzen vertreten. Das Kostenrisiko summiert sich im Laufe des Prozesses auf mehr als 15.000 Euro.

In diesem Zusammenhang sollten beim Risikomanagement des Verwalters auch potentielle Schäden durch Cyberkriminalität mit einbezogen werden. Die Notwendigkeit an dieser Stelle ist eher der generellen Entwicklung zu mehr Digitalisierung zuzuschreiben als dem neuen WEG, aber ein ganzheitlicher Versicherungscheck aus aktuellem Anlass sollte diesen Bereich auch berücksichtigen, zumal „ein effektiver Cyber-Baustein bei unseren Verträgen meist ohne signifikante Mehrkosten integriert werden kann“, so Hanselmann.

BEISPIELFALL | In das IT-System einer kleineren Hausverwaltung wurde durch versehentliches Öffnen einer infizierten E-Mail durch einen Mitarbeiter ein Trojaner eingeschleust. Dadurch wurden alle personenbezogenen Daten wie Adressen, Bankverbindungen und Details zu Wohnungen von allen betreuten WEGs entwendet. Darüber hinaus war das System blockiert, bis das Lösegeld an die Hacker bezahlt wurde. Es entstanden umfassende Kosten für Forensik, Lösegeld, die Untersuchung und teilweise Wiederherstellung der Systeme sowie die Kosten für die Information der Mieter – ganz zu schweigen vom Schadenersatz, den der Hausverwalter zu leisten hat.
In Summe entstanden Kosten i.H.v. 42.500 Euro – ein Reputationsschaden ist dabei noch nicht berücksichtigt.

Auch der Verband der Eigentümer in neuer Rolle

So wie der Hausverwalter in die Rolle eines Geschäftsführers schlüpft, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Gesellschafterversammlung, wodurch auch für sie künftig (teils) neue Risiken bestehen.

Für Veränderung wird die Tatsache sorgen, dass Ansprüche einzelner Eigentümer, beispielsweise gegen Handwerker der Gemeinschaft, nun immer zuerst gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Trägerin von Rechten und Pflichten gerichtet werden müssen. Diese kann dann zwar im nächsten Schritt Regressansprüche geltend machen, steht zunächst aber in der Verantwortung.

Es existiert damit in jedem Fall ein gestiegenes Risiko für die Abwehr von (unberechtigten) Ansprüchen, aber auch für die Leistung tatsächlicher Entschädigungen. Ebenso sind Vermögensschäden denkbar, für die die WEG haftbar gemacht werden kann.

An diese neuen Rahmenbedingungen muss die Haftpflichtdeckung der WEG angepasst werden. Neben der bereits existierenden Haus- und Grundbesitzer- sowie ggf. Gewässerschadenshaftpflicht muss zukünftig eine Art Betriebshaftpflichtversicherung für die Deckung von Personen- und Sachschäden, die von der WEG ausgehen, eingerichtet werden. Zur Absicherung denkbarer Vermögensschäden der WEG ist zur Stunde noch kein Versicherer am deutschen Markt bereit. Die Entwicklung dahingehend bleibt abzuwarten, wir halten Sie informiert.

Verwaltungsbeiräte müssen wohl ebenso mehr
Verantwortung übernehmen

Die gedankliche Anlehnung der Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft an die Organe einer Körperschaft schließt auch die Verwaltungsbeiräte mit ein. Sie sollen nach dem Willen des Gesetzgebers vom wohlwollenden Unterstützer zum aktiven Kontrollorgan werden, vergleichbar mit dem Aufsichtsrat einer Körperschaft. Auch wenn diese Veränderung auf der Zielgeraden des Gesetzgebungsprozesses wieder etwas entschärft wurde, müssen die Gerichte in den nächsten Monaten und Jahren klären, wie viel dem Verwalter dabei am Ende wirklich abgefordert wird und ob ein ehrenamtlicher Beirat eines kleinen Mehrfamilienhauses dabei genauso zu behandeln ist wie ein Immobilienprofi in gleicher Funktion in einer ausgewachsenen Wohnanlage. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wurde allerdings auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Was jedoch sehr zu empfehlen ist, ist eine verantwortungsvolle Absicherung der Beiräte.

Dies ist über zwei Wege realisierbar: Zum einen kann ein Schutz des Verwaltungsbeirats kostenfrei in die Vermögensschadenshaftpflicht des Verwalters integriert werden, zum anderen kommt eine Stand-alone-Lösung wie in vielen Fällen heute bereits umgesetzt für den Beirat in Betracht. Die erste Option hat den Vorteil, dass ein Vertrag eingespart wird, wobei auch Nachteile denkbar sind. „Unsere Empfehlung ist daher eine Stand-alone-Deckung für den Verwaltungsbeirat bei gleichzeitigem Zurückgreifen auf die Mitversicherungsoption beim Verwalter als doppelten Boden, sofern es finanziell realisierbar ist “, so Experte Marcel Hanselmann.

Eine abschließende Beurteilung des kompletten Versicherungskonzeptes und damit auch des Bedarfs der Anpassungen in Folge der WEG-Reform ist schwer zu pauschalisieren. Zahlreiche Faktoren wie die Struktur des betreuten Bestandes und das Risikoprofil lassen sich nur nach einer individuellen Analyse beurteilen. Sehr gerne stehen wir Ihnen absolut unverbindlich und ohne Kosten für einen ersten Austausch zur Verfügung. Wenn Sie bereits mit E+H Versicherungsmakler zusammenarbeiten, erhalten Sie individuelle Optimierungsvorschläge stets ohne zusätzliches Anfordern.

Ihr Direkter Draht zu uns

Senden Sie uns gerne eine E-Mail an

info@eh-versicherungsmakler.de

mit dem Stichwort “WEG Versicherungs-Check“

Welche Versicherungen sollten unter die Lupe genommen werden im Zuge der WEG-Reform?

Hausverwalter

Vermögensschadenshaftpflicht

Strafrechtsschutz

Cyber-Deckung

Gemeinschaft

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Betriebshaftpflicht

Beirat

Vermögensschadenshaftpflicht


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