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Das neue WEG-Recht – Teil 1

1.8.2020

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News

Die Wurzeln des WEG-Rechts reichen, gerade im Südwesten Deutschlands, zurück bis in Napoléons Zeiten. Bereits damals erlaubte sein Code Civil die Aufteilung von Immobilien in getrenntes Eigentum für mehrere Personen, dem Stockwerkseigentum – die Aufteilung konnte willkürlich erfolgen. Das am 01.01.1900 in Kraft getretene Bürgerliche Gesetzbuch hat dies bewusst nicht übernommen, sodass die Möglichkeit entfiel, eine Immobilie auf mehrere Eigentümer aufzuteilen. Das bereits bestehende Stockwerkseigentum galt weiter, durfte aber nicht neu begründet werden. Wer sich kein ganzes Haus leisten kann, der soll gefälligst zur Miete wohnen – so die Auffassung damals. Etwas mehr als 50 Jahre später war die Situation dann eine ganz andere. Der Zweite Weltkrieg war gerade zu Ende, als das Konstrukt, das es ermöglichen sollte, das Eigentum an einer Immobilie mittels Teilungserklärung zu trennen und auf mehrere Eigentümer zu verteilen, als große Chance des Wiederaufbaus erkannt wurde. Dieses Mal sollte die Aufteilung nicht willkürlich, sondern geordnet, gewissermaßen „in Scheiben“ erfolgen. Dies war die Geburtsstunde des Wohnungseigentumsgesetzes. Bis ins Jahr 2007 dauerte es dann, bis das Gesetz erstmals umfassend reformiert wurde. Die Einführung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft und damit die Differenzierung zwischen dem Verband der Eigentümer als juristische Person und jedem einzelnen Eigentümer als natürliche Person, war bahnbrechend und löste entscheidende Probleme. An zahlreichen anderen Stellen entstanden aber neue Fragestellungen, die bis heute nicht zufriedenstellend gelöst werden konnten. Vor diesem Hintergrund überrascht es kaum, dass das WEG-Recht nach verhältnismäßig kurzer Zeit noch in diesem Jahr seine zweite grundlegende Reform erfahren soll. Die entscheidende Motivation allerdings ist eine andere.

Förderung der E-Mobilität als Triebfeder

Das große Ziel, die E-Mobilität weiter zu fördern und massentauglich zu machen, war der Hauptantrieb der nun anstehenden Gesetzesreform. Weitere Ziele wurden dann von der Politik ergänzt. So geht es unter anderem um das Kräfteverhältnis zwischen der Gemeinschaft und dem einzelnen Eigentümer, die Macht des Verwalters, das Leben der Zukunft, die Gründungsphase einer WEG und eben darum, die offenen Fragen endlich aufzulösen, mit denen sich die Immobilienwirtschaft seit der letzten Reform im Jahr 2007 herumschlagen musste, die weder Rechtsprechung noch Literatur zufriedenstellend beantworten konnten. Wird das gelingen? „Davon ist durchaus auszugehen“, macht Anwalt und E+H-Rechtsexperte Thomas Hannemann Mut, bremst aber die Euphorie genauso schnell auch wieder: „Dafür werden an anderen Stellen neue Probleme entstehen, die die Gerichte in den kommenden Jahren beschäftigen werden.“

Die Position des WEG-Verwalters wird gestärkt

Wenn man nun auf die konkreten Änderungen schaut, auf die sich die Immobilienwirtschaft und primär Hausverwaltungen vorbereiten müssen, wird schnell klar, dass der WEG-Verwalter künftig mehr Macht erhält. Das zeigt sich in zahlreichen Aspekten, vor allem in der künftig umfassenden und nicht beschränkbaren gesetzlichen Vertretungsmacht des Verwalters für den Verband nach außen hin. Seine Position entspricht daher im Außenverhältnis derjenigen des GmbH-Geschäftsführers.

Im Innenverhältnis soll der Verwalter künftig auch ohne eine Befragung der Eigentümer Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen können, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist – neben den Fällen, die bisher schon gelten, wenn sie zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Wann eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten sein soll, ist jedoch unklar. Eigentümer und Verwalter müssen sicherlich einige Jahre warten, bis die höchstrichterliche Rechtsprechung insoweit Klarheit geschaffen hat. Allerdings gibt es auf politischer Ebene Widerstand gegen diese Regelung. Es kann also sein, dass es hier an diesem Punkt bis zur endgültigen Gesetzesfassung noch zu Änderungen kommt.

Experten-Tipp
„Sollte es bei dieser Regelung bleiben, sollte zur Sicherheit auch für Verwalter in den Verwalterverträgen genau definiert werden um welche Fälle es sich handeln soll, bei denen ein Eigentümerbeschluss nicht geboten ist. Es bietet sich an, insoweit gegebenenfalls eine betragsmäßige Grenze festzulegen.“

Die Kehrseite der Macht

Im Zuge dieser Stärkung des Verwalters will der Gesetzgeber künftig auch mehr von diesem fordern. Wo das Korsett auf der einen Seite gelockert wird, nimmt auf der anderen Seite die Last der Verantwortung zu und der Gesetzgeber wird das nicht ganz sich selbst überlassen. So soll der Verwalter verpflichtet werden, jährliche Vermögensübersichten für seine betreuten Objekte zu erstellen. Darüber hinaus kursiert der Begriff des Sachkundenachweises. Er soll fordern, dass die 20-stündige Fortbildungspflicht nicht mehr wie bisher alle drei Jahre wiederkommt, sondern jedes Jahr. Hierzu bedarf es dann aber flankierender Änderungen der Gewerbeordnung.

Vereinfachung von Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen

Die Untergrenze für die Beschlussfähigkeit einer Versammlung soll ganz abgeschafft werden, die Versammlungsteilnahme und ebenso die Abstimmung wird künftig auch über digitale Kanäle möglich sein und auch bei Umlaufbeschlüssen können in der Zukunft digitale Kommunikationskanäle genutzt werden.

Experten-Tipp
„Hausverwalter sollten vor dem Hintergrund der aktuellen Corona-Problematik die Option prüfen, Versammlungen auf Ende 2020 zu verschieben. Bis dahin dürfte das neue WEG-Recht gelten und Eigentümer hätten die Option, über eine Videokonferenz teilzunehmen, was die Kontakte und damit das Ansteckungsrisiko, auch für den Verwalter, minimiert. Allerdings sind auch dann reine Online-Versammlungen nicht erlaubt.“  

Weniger Blockaden

Die historische Entwicklung vom ersten WEG-Recht über die Reform im Jahr 2007 bis heute zeigt grundsätzlich in eine Richtung. 2005 schlug die Geburtsstunde der Gemeinschaft und bis dato hat sie immer mehr an Gewicht gewonnen. Andererseits gehört es bis heute zum alltäglichen Geschäft des WEG-Verwalters, dass einzelne Eigentümer Entscheidungen und unter Umständen sogar die nachhaltige Entwicklung einer Immobilie blockieren und das, obwohl ihnen eine überragende Mehrheit der Gemeinschaft entgegen steht. Und dazu bietet ihnen das Gesetz alle Möglichkeiten hierfür. Dies passt nicht mehr in die übergeordnete Entwicklung, die der Gesetzgeber mit dem WEG-Recht vorantreibt und so geriet dieser Aspekt im Zuge der jüngsten Reform ebenso in den Fokus.
Entscheidungen sollen also auch beschlossen werden können, wenn einzelne, nennen wir sie mal Querulanten, nicht von der Mehrheitsmeinung zu überzeugen sind. Die Verlagerung der Verantwortung und Entscheidungsmacht vom Einzelnen hin zur Gemeinschaft, um Entscheidungen schneller möglich zu machen und Entwicklungen den Weg zu ebnen, ist durchaus nachvollziehbar. Jedoch ist zu bedenken, dass jede Überreaktion vermieden werden sollte. Die Souveränität des Einzelnen komplett zu beschneiden würde schließlich auch bedeuten, dass andere über sein Vermögen und seine Investitionsbereitschaft richten. An dieser Stelle scheint die Richtung, die das neue WEG-Recht einschlägt, klar zu sein. Bezüglich des Maßes muss das Pendel wohl noch das ein oder andere Mal in beide Richtungen ausschlagen, bis der mehrheitsfähige Mittelweg gefunden ist. Auch bei diesem Punkt regt sich Widerstand in der Politik, sodass es durchaus möglich sein kann, dass die nach dem aktuellen Gesetzesentwurf zulässige Entscheidung weniger Eigentümer über große Investitionssummen zu Lasten aller anderen Eigentümer wieder korrigiert wird.

Experten-Tipp
„Die anstehenden Veränderungen bei den erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse geben Verwaltern strategische Chancen. So kann der Verwalter den einzelnen Sachverhalt vor dem Hintergrund der Gemeinschaftsstruktur bewerten und individuell entscheiden, ob eine Beschlussfassung nach altem oder nach neuem Recht mehr Erfolg verspricht. So können aktuell durch eine gute Terminwahl Entwicklungen beschleunigt oder ermöglicht werden.“  

Die Beschlusssammlung wird abgeschafft – eine wirkliche Erleichterung?

Nach neuem WEG-Recht soll die ausdrückliche Pflicht des Verwalters zum Führen einer Beschlusssammlung entfallen. Der Hausverwalter ist aber auch in der Zukunft verpflichtet, alle Protokolle und weitere Niederschriften, wie auch Urteile, zu archivieren. Lediglich das Herauslösen der Beschlüsse aus den Protokollen und das anschließende Archivieren, wie es bei der bisherigen Beschlusssammlung gefordert ist, entfällt. „Eine richtige Mogelpackung ist es nicht, aber auch keine bahnbrechende Neuerung. Die Entlastung im Verwalteralltag wird sich in Grenzen halten und unter dem Strich kehrt der Gesetzgeber zu dem Stand zurück, der bereits vor 2007 aktuell war“, resümiert Hannemann.    

Lesen Sie mehr zum Thema in Teil 2 unseres großen Ausblicks auf die anstehende WEG-Reform.

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