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Die Inhalte der Rechtsreform – Was ändert sich? Teil 1

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Die Position des WEG-Verwalters wird gestärkt
Wenn man nun auf die konkreten Änderungen schaut, auf die sich die Immobilienwirtschaft und vor allem Hausverwaltungen vorbereiten müssen, wird schnell klar, dass der WEG-Verwalter künftig mehr Macht erhält. Das zeigt sich in zahlreichen Aspekten, vorrangig in der künftig umfassenden und grundsätzlich nicht beschränkbaren gesetzlichen Vertretungsmacht des Verwalters für den Verband nach außen hin. Seine Position entspricht daher im Außenverhältnis zum Beispiel derjenigen des GmbH-Geschäftsführers.

Im Innenverhältnis soll der Verwalter künftig auch ohne eine Befragung der Eigentümer Maßnahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung treffen können, die eine untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen – neben den Fällen, die bisher schon gelten, wenn sie zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Wann eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten sein soll, ist jedoch unklar. Eigentümer und auch Verwalter müssen sicherlich einige Jahre warten, bis die höchstrichterliche Rechtsprechung insoweit Klarheit geschaffen hat.


Die Kehrseite der Macht
Im Zuge dieser Stärkung des Verwalters will der Gesetzgeber künftig auch mehr von diesem fordern. Wo das Korsett auf der einen Seite gelockert wird, nimmt auf der anderen Seite die Last der Verantwortung zu und der Gesetzgeber wird das nicht ganz sich selbst überlassen. So soll der Verwalter verpflichtet werden, jährliche Vermögensübersichten für seine betreuten Objekte zu erstellen.
Darüber hinaus wird der Begriff des zertifizierten Verwalters eingeführt. Er regelt parallel zur Fortbildungspflicht aus der Gewerbeordnung, die eine Voraussetzung für die Zulassung als Verwalter ist, dass sich WEG-Verwalter zusätzlich mittels einer Prüfung zertifizieren lassen müssen. Ein einzelner Eigentümer einer Gemeinschaft kann dann, nach Ablauf einer Übergangsfrist, einen zertifizierten Verwalter verlangen. Die Einzelheiten regelt eine Rechtsverordnung, die aber noch nicht erlassen ist.
Somit lässt sich festhalten, dass diese neue Regelung zwar keine gesetzliche Pflicht zur Zertifizierung enthält, aber zu erwarten ist, dass der Markt von den Verwaltern verlangt, die Prüfung abzulegen, wenn diese im Wettbewerb weiterhin bestehen möchten. Die Verpflichtung zur regelmäßigen Fortbildung und zum Erwerb der notwendigen Fortbildungspunkte ist – wie angedeutet – in der Gewerbeordnung begründet und bleibt unverändert weiter bestehen.

Experten-Tipp
„Es sollte zur Sicherheit für Verwalter durch Beschluss genau definiert werden, was von untergeordneter Bedeutung ist und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt. Es bietet sich an, gegebenenfalls eine betragsmäßige Grenze festzulegen.“

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